Il rent to buy, un contratto in rapida diffusione

Il rent to buy è un contratto che sta avendo una interessante e veloce diffusione, con il quale il proprietario concede in godimento il suo immobile a un conduttore che ha il diritto di acquistarlo al termine del contratto.

Si tratta di un atto pubblico a rogito del Notaio, soggetto ad ogni controllo notarile, e trascritto presso i Registri Immobiliari, a tutela del futuro acquirente. Mediante tale contratto di godimento, che può avere una durata massima di dieci anni, il proprietario concede in locazione il suo immobile e si obbliga a venderlo al conduttore.

Il conduttore versa, oltre all’eventuale caparra, un canone mensile stabilito dalle parti contraenti, di cui una parte imputata a corrispettivo della locazione ed una parte a corrispettivo della futura vendita, come acconto prezzo.

Si tratta di una opzione che può essere vantaggiosa per ambo le parti: il proprietario, che non abbia urgenza di vendere, si garantisce una rendita, solitamente maggiorata rispetto a un normale canone di locazione, e un eventuale acquirente al termine del contratto; il conduttore evita di dover ricorrere a un mutuo e mantiene comunque la libertà di non acquistare l’immobile al termine del contratto, sempre che non sia stato previsto un obbligo di acquisto (cosa possibile).

Il trattamento fiscale è diversificato realizzandosi ai fini pratici un contratto di locazione e un contratto preliminare nel medesimo documento.

Sulla parte di canone imputato a corrispettivo per il godimento il conduttore è soggetto all’imposta del 2% in relazione all’importo totale da versare al proprietario. Sulla parte di canone imputato a corrispettivo della futura vendita il conduttore, nella veste di promissario acquirente, è soggetto all’imposta del 3% in relazione alle somme versate come acconto prezzo.

Nel caso in cui al termine del contratto di godimento si addivenga all’atto pubblico notarile di vendita dell’immobile, soltanto la parte di canone mensile versata come acconto e l’eventuale caparra saranno computati quali prezzo già corrisposto. Se invece il conduttore rinuncerà all’acquisto, gli verrà restituito l’acconto versato quale anticipo sulla futura compravendita.

In presenza di un obbligo di acquisto, la rinuncia porterà, come logico, alla perdita di tutto quanto versato fino alla scadenza del contratto “rent to buy”. Qualora fosse il proprietario a tirarsi indietro, sarà tenuto a restituire al conduttore l’intero importo versato quale anticipo sulla futura compravendita. In sede di atto notarile dal calcolo delle imposte verranno detratti gli importi già versati allo Stato a titolo di caparra (0,5%) ed a titolo di acconto (3%). Si precisa che nel caso in cui l’imposta proporzionale già corrisposta fosse superiore all’imposta di registro dovuta per l’atto definitivo di compravendita, alla parte acquirente spetta il diritto di rimborso.

Notaio Francesco Terrone